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《淄博市物业管理条例(草案修改稿)》修改意见征集
发布时间:2020-02-10 15:51:27  文章来源:  文章作者:

   为规范物业管理活动,维护业主、物业服务企业和其他物业当事人的合法权益,2019年12月28日市人大常委会第二十八次会议对《淄博市物业管理条例(草案)》进行了初次审议。根据会议审议意见,法工委会同有关部门对条例草案进行了修改,形成了条例草案修改稿。欢迎各有关单位、广大市民和社会各界提出修改意见,并及时向法工委反馈。
   联系电话(传真):2310028
   电子邮箱:zbrdfgw@126.com
   附件:淄博市物业管理条例(草案修改稿)

 

   淄博市人大常委会办公室    
   2020年2月10日      

  

 

 

淄博市物业管理条例 (草案修改稿)

   第一条【立法宗旨】为了规范物业管理活动,维护业主、物业服务企业和其他物业当事人的合法权益,营造良好的居住、工作环境,根据《中华人民共和国物权法》《物业管理条例》《山东省物业管理条例》等法律法规,结合本市实际,制定本条例。
   第二条【适用范围】本市行政区域内的物业管理及其监督管理活动,适用本条例。
   本条例所称物业管理,是指对物业管理区域内的建筑物、构筑物及其配套设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。
   经业主共同决定,可以委托物业服务企业或者其他管理人管理,也可以由业主自行管理。
   第三条【管理原则】物业管理应当坚持党的领导,遵循业主自治、专业服务、行业自律、政府监管相结合的原则。
   业主大会、业主委员会、物业服务企业等在社区党组织的领导下依法依规开展物业管理活动。
   业主委员会、物业服务企业应当依照中国共产党章程的规定设立党的基层组织,开展党的活动。
   第四条【智慧建设】鼓励采用信息化、智能化手段提高物业管理和服务水平,推动智慧物业建设。
   第五条【政府职责】市、区县人民政府应当将物业管理纳入现代服务业发展规划和社区治理体系,保障资金投入,健全完善市场化、专业化、规范化、标准化的物业管理机制。
   第六条【主管部门职责】市、区县住房城乡建设部门负责物业管理活动的监督管理,应当履行下列职责:
   (一)负责管理物业专项维修资金并对资金使用情况进行监督检查;
   (二)指导老旧住宅小区整治改造和既有住宅加装电梯工作;
   (三)协调供热、供气企业对专业经营设施设备的投资建设、维护、管理,协调做好未移交的既有供热、供气专业经营设施设备的交接工作;
   (四)依法开展行政调解工作,指导物业服务行业建立调解组织;
   (五)统筹、协调物业管理培训与宣传工作;
   (六)法律、法规规定的其他职责。
   市住房城乡建设部门应当研究拟定物业管理规划、标准、规范和政策措施,建立物业管理信息化平台和信用系统,制定管理规约、业主大会议事规则、物业服务合同、承接查验协议、装饰装修管理服务协议等示范文本。
   区县住房城乡建设部门应当指导街道办事处、镇人民政府开展物业管理工作,指导物业服务企业规范档案管理,负责物业管理区域的划分、物业服务企业信用信息的归集、入档等工作。
   市、区县住房保障服务机构具体负责物业日常管理工作。
   第七条【相关部门职责】市、区县有关部门、单位在物业管理活动中应当履行下列职责:
   (一)发展改革部门会同住房城乡建设部门依法制定、发布实行政府指导价的物业服务收费基准价及其浮动幅度,指导、管理和监督公共信用信息目录内物业服务信用信息工作,协调供电企业对专业经营设施设备的投资建设、维护、管理,协调做好未移交的既有供电设施设备的交接工作,拟订电动汽车充电设施发展规划和扶持政策;
   (二)公安机关指导物业服务企业制定内部治安保卫制度,落实治安防范措施,对监控安防、保安服务等实施监督检查,依法查处物业管理区域内影响公共安全和公共秩序的违法行为;
   (三)民政部门负责将物业管理纳入社区治理体系,建立社区居民委员会、业主委员会和物业服务企业议事协调机制;
   (四)司法行政部门负责指导物业管理矛盾纠纷的行政调解和人民调解工作;
   (五)财政部门负责研究拟订老旧小区整治改造、物业管理奖补、既有住宅加装电梯和智慧物业建设等财政政策;
   (六)自然资源部门负责对新建物业管理区域内物业服务用房、社区居民委员会用房、政务管理用房、停车位、电动(汽)车充电设施、快递服务设施以及其他配套建筑与设施设备的规划配置;
   (七)水利部门负责协调供水企业对专业经营设施设备的投资建设、维护、管理,协调做好未移交的既有供水设施设备的交接工作;
   (八)卫生健康部门负责物业管理区域内集中式供水、二次供水、现制现售饮用水等生活饮用水的卫生监督管理;
   (九)市场监管部门负责指导物业服务标准化工作,对电梯、机械式立体停车等特种设备实施监督检查,依法查处物业管理区域内无照经营、乱收费及其他价格违法行为;
   (十)人防部门负责对物业管理区域内人防工程的维护管理以及侵占、拆除、损坏人防工程的行为实施监督检查;
   (十一)大数据部门负责将智慧物业纳入新型智慧城市的规划和建设;
   (十二)城市管理部门负责依法查处违法搭建建筑物、构筑物,破坏房屋外立面,违法设置户外广告,占用和损坏绿地、擅自伐移树木,不按规定实施垃圾分类管理,以及饮食服务业油烟污染,建筑施工噪声污染和商业经营、餐饮娱乐等社会生活噪声污染行为,依法对侵占、拆除、损坏人防工程的行为进行处罚;
   (十三)消防救援机构负责依法查处物业管理区域内的消防违法行为。
   其他相关部门、单位按照各自职责做好物业监督管理的相关工作。
   第八条【镇办职责】街道办事处、镇人民政府应当将物业管理纳入社区治理体系和网格化管理,并在物业管理活动中履行下列职责:
   (一)组织、指导业主大会成立和业主委员会选举、换届工作,监督业主大会和业主委员会依法履行职责,对其作出的违法决定责令限期改正或者予以撤销;
   (二)依据本条例规定组织成立物业管理委员会;
   (三)对物业服务企业实施管理,并监督其依法履行职责和义务;
   (四)组织确定住宅小区前期物业服务等级;
   (五)参加物业承接查验,监督物业服务用房和有关资料的交接工作;
   (六)依法调解处理辖区内物业管理纠纷;
   (七)召集物业管理联席会议;
   (八)组织对物业服务企业的满意度测评和服务质量评价;
   (九)负责物业服务企业信用信息的采集、推送工作;
   (十)法律、法规规定的其他职责。
   物业服务企业满意度测评和服务质量评价办法由市住房城乡建设行政主管部门制定。
   第九条【社区职责】社区居民委员会在物业管理活动中应当履行下列职责:
   (一)监督、协调、指导业主委员会、物业服务企业开展工作;
   (二)负责老旧小区整治改造后的接管工作,组织实施物业管理;
   (三)参加新建住宅小区物业服务等级确定和物业承接查验工作;
   (四)履行网格化管理职责,及时排查、化解物业管理纠纷;
   (五)业主委员会选举产生前,代其履行职责;
   (六)组织创建文明社区、文明单元(楼幢)、文明家庭等活动;
   (七)协助街道办事处、镇人民政府开展其他相关工作。
   第十条【协会职责】物业服务行业组织应当建立自律管理制度,规范行业经营行为,参与调解物业管理纠纷,维护会员合法权益,促进物业服务企业依法诚信经营。
   第十一条【联席会议和信息共享】街道办事处、镇人民政府应当建立物业管理联席会议制度和信息共享机制,协调解决物业管理中的问题。联席会议由街道办事处、镇人民政府召集,区县住房城乡建设、公安、民政、城市管理、司法行政等部门和社区居民委员会、业主委员会、物业服务企业、专业经营单位等各方代表参加。
   街道办事处、镇人民政府应当建立物业管理纠纷调解机制,加强与人民调解、行政调解、司法调解、仲裁、诉讼的衔接和联动,化解物业管理纠纷。
   第十二条【社会监督】街道办事处、镇人民政府应当在物业管理区域内显著位置集中公布区县相关部门职责、责任人、联系方式和监督电话。
   业主、物业服务企业和其他物业管理当事人发现违反物业管理规定的行为,可以向12345政务服务热线或者有关部门投诉举报。有关部门接到投诉举报后,应当对投诉举报的内容及时调查核实、依法处理,并按规定时限回复投诉举报人。
   相关部门进入物业管理区域开展行政执法工作的,物业服务企业、业主委员会、业主应当予以配合。违法行为的查处涉及多个行政执法部门的,街道办事处、镇人民政府应当协调相关部门联合执法。
   第十三条【物业服务用房】建设单位应当按照规划要求配置物业服务用房。物业服务用房应当符合下列规定:
   (一)建筑面积按照建设工程项目总建筑面积的千分之三至千分之五配置。计算面积低于一百平方米的,按不低于一百平方米配置;
   (二)具备水、电、暖、采光、通风等正常使用功能,预留通讯、网络、安保预警等端口;
   (三)布局合理,集中配置,相对独立,方便服务业主;
   (四)与建设工程项目同步设计、同步施工、同步交付。
   电梯井、管道井、楼梯间、垃圾房(道)、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、车库(棚)、门卫室、人防工程等,以及室内层高不足二点二米的房屋,不计入物业服务用房面积。
   业主委员会办公用房从物业服务用房中调剂,其建筑面积不低于二十平方米。
   建设单位应当依法办理物业服务用房不动产权属登记手续。
   第十四条【其他用房】社区居民委员会用房、政务管理用房、幼儿园、养老服务用房等其他用房的规划、建设及权属登记,按照国家和省、市有关规定执行。
   第十五条【车位车库】物业管理区域内规划用于停放汽车的车位、车库,应当通过出售、附赠或者出租等方式首先满足业主的需要。尚未处置的,建设单位应当公开数量和位置,业主要求承租的,建设单位不得以只售不租为由拒绝。
   占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位,属于业主共有,不得销售。车位的设置、使用、收费等具体事项由业主大会决定,但不得侵害业主合法权益,不得影响道路通行、妨碍消防、急救等特种车辆执行任务,不得损坏共用设施设备。
   物业管理区域内依法配建的人防工程平时用作停车位的,建设单位不得出售、附赠;出租的,每次租赁期限不得超过三年。建设单位应当在人防工程停车位上作出明显标识。
   第十六条【专业设施设备建设移交】新建住宅小区内的专业经营设施设备应当由专业经营单位投资建设。供水、供电、供热、供气分户计量装置或者入户端口以外设施设备的各类建设资金,统一并入城市基础设施配套费,交由专业经营单位专项用于住宅小区内专业经营设施设备的建设。城市基础设施配套费的收取标准由市人民政府确定。
   既有住宅小区专业经营设施设备应当移交专业经营单位,专业经营单位应当接收。尚未移交的,市、区县人民政府应当组织移交;不符合移交要求的,市、区县人民政府应当组织改造,改造合格后移交。
   专业经营单位应当依法对其投资建设和接收的专业经营设施设备履行维修、养护、更新责任,按照与业主签订的服务合同服务到最终用户。对专业经营单位的维修、养护、更新工作,业主应当予以配合。
   第十七条【项目负责制】一个物业管理区域应当作为一个物业管理项目,由一个物业服务企业实施物业管理。
   物业服务实行项目负责人制度。物业服务企业应当按照物业服务合同约定,指派项目负责人负责物业服务项目的运营和管理。
   第十八条【合同备案】建设单位在办理商品房预售许可证或者商品房现售备案前,应当拟定物业服务方案,并向物业所在地街道办事处、镇人民政府申请确定物业服务等级。街道办事处、镇人民政府应当会同区县住房城乡建设、发展改革部门以及社区居民委员会、建设单位,依据小区规划建设情况、物业服务内容,协商确定物业服务等级。
   物业服务等级确定后,建设单位应当依法选聘物业服务企业,签订前期物业服务合同。物业服务企业应当于合同签订之日起十日内将前期物业服务合同报区县发展改革、市场监管和住房城乡建设部门备案。
   第十九条【承接查验】建设单位应当在物业交付使用十五日前,与选聘的物业服务企业完成物业管理区域的承接查验,移交物业共用部位、共用设施设备、物业服务用房以及相关档案资料,并签订物业承接查验协议,对物业承接查验发现问题的解决方法及时限、双方权利义务、违约责任等事项作出约定。
   物业承接查验时应当邀请业主代表、社区居民委员会、街道办事处、镇人民政府、区县住房城乡建设部门现场监督,并可以聘请相关专业机构予以协助。
   物业服务企业应当自物业承接查验完成之日起三十日内,将承接查验情况向区县住房城乡建设部门备案。
   第二十条【明示公告】承接查验结束后,物业服务企业应当在物业管理区域显著位置公告下列事项:
   (一)物业管理区域的四至范围及附图;
   (二)公共活动场所、公共绿地的面积和位置;
   (三)车位、车库的数量和位置;
   (四)地下室、底层架空层、天台的面积及权属;
   (五)物业服务用房以及社区居民委员会、政务管理、业主委员会办公、幼儿园、养老服务等用房的面积、位置及权属;
   (六)共用设施设备名称及权属;
   (七)其他应当公告的事项。
   第二十一条【业主】房屋所有权人为业主。符合下列条件之一的单位或者个人,可以认定为业主:
   (一)尚未登记取得所有权,但基于买卖、赠与、拆迁补偿等旨在转移所有权的法律行为,已经合法占有建筑物专有部分的;
   (二)因人民法院、仲裁机构的生效法律文书取得建筑物专有部分所有权的;
   (三)因继承或者受遗赠取得建筑物专有部分所有权的;
   (四)因合法建造取得建筑物专有部分所有权的;
   (五)其他符合法律、法规规定的单位或者个人。
   第二十二条【业主自治组织】一个物业管理区域成立一个业主大会。物业管理区域内业主人数较少且经全体业主一致同意决定不成立业主大会的,由全体业主共同履行业主大会职责。
   业主委员会是业主大会的执行机构,由业主大会选举产生。
   业主大会的召开、业主委员会的选举产生以及业主大会、业主委员会应当履行的职责,按照国家、省物业管理的有关规定执行。
   第二十三条【物业管理委员会】物业管理区域有下列情形之一的,应当成立物业管理委员会,代为履行业主大会或者业主委员会的职责:
   (一)不具备首次业主大会成立条件的;
   (二)具备成立业主大会条件但未成立,经街道办事处、镇人民政府组织、指导仍不能成立的,但由全体业主共同履行业主大会职责的除外;
   (三)业主委员会不履行职责半年以上,需要重新选举,经街道办事处、镇人民政府组织、指导仍不能选举产生的。
   第二十四条【物管会组成】物业管理委员会由街道办事处、镇人民政府组织成立,由业主代表以及街道办事处、镇人民政府、社区居民委员会、建设单位等代表组成。物业管理委员会人数应当为七人以上单数,其中业主成员不得少于百分之五十。
   物业管理委员会应当自成立之日起三十日内向所在区县住房城乡建设部门备案,并在物业管理区域内显著位置公示成员名单。
   物业管理委员会自业主委员会产生之日起解散,并在十日内移交相关资料。
   第二十五条【业主自治组织成员条件】业主委员会委员、物业管理委员会业主成员,应当由热心公益事业、责任心强、具有一定组织能力的业主担任,其人选通过社区党组织、居民委员会推荐、业主自荐或者联名推荐等方式产生。社区党组织应当引导和支持业主中的党员、人大代表、政协委员、网格员、楼栋长参选业主委员会委员或者担任物业管理委员会的职务。
   业主有下列情形之一的,不得参选业主委员会委员或者担任物业管理委员会的职务:
   (一)本人、配偶及双方直系亲属与物业服务企业有利害关系的;
   (二)有犯罪记录、严重失信记录或者严重违反社会公德造成恶劣影响的;
   (三)因违法违纪被开除或者辞退的;
   (四)有违章搭建建筑物和构筑物、损坏房屋承重结构、破坏房屋外貌、擅自改变物业用途、恶意拖欠物业服务费等违反物业管理法律、法规或者侵害业主合法权益行为的。
   第二十六条【业主组织经费】业主大会、业主委员会的活动经费以及业主委员会委员的报酬,从业主共有部分的收益中提取或者由全体业主承担,具体标准由业主大会决定。
   物业管理委员会活动经费和物业管理委员会业主成员的报酬,参照前款规定执行。
   第二十七条【物业服务合同】选聘物业服务企业,应当签订物业服务合同。签订物业服务合同应当使用示范文本。
   第二十八条【物业服务企业续聘、选聘】物业服务合同期限届满六十日前,业主委员会应当召集业主大会会议决定是否续聘。决定续聘的,应当重新签订物业服务合同;决定不续聘的,应当书面通知物业服务企业,并在物业服务合同期限届满前选聘新的物业服务企业。
   业主大会未在前款规定期限内作出选聘或者续聘决定的,除物业服务企业在合同期满六十日前书面告知业主委员会到期终止合同并办理退出交接手续外,物业服务企业应当按照原合同约定继续提供服务。
   第二十九条【企业服务质量标准】鼓励物业服务企业建立严于国家、省物业服务规范和标准的服务质量标准和评价体系。
   第三十条【物业服务公开】物业服务企业应当在物业管理区域显著位置公示下列信息,并适时更新:
   (一)营业执照、项目负责人、二十四小时服务电话、物业服务投诉电话;
   (二)物业服务的等级、内容、质量标准,收费的项目、标准、依据、方式等;
   (三)电梯、消防设施等维修保养单位的名称、资质、联系方式、维保费用和应急处置方案等;
   (四)供水、供电、供热、供气、通信等专业经营单位的报修电话等;
   (五)公共收益收支情况;
   (六)物业专项维修资金使用情况;
   (七)其他应当公示的信息。
   第三十一条【公共收益】物业管理服务企业利用物业管理区域共用部位、共用设施设备进行经营的,其公共收益归全体业主所有。下列收益属于公共收益:
   (一)利用小区公共道路或者场地设置停车位收取的车位场地使用费;
   (二)利用电梯、场地、楼体、楼顶等共用部位、设施发布广告的经营性收入;
   (三)利用物业服务用房或者公共区域获取出租费;
   (四)法律法规规定的其他应当归全体业主所有的收入。
   公共收益的使用,应当按照省有关规定或者业主大会的决定执行。物业服务企业可以按照公共收益的一定比例提取管理费,具体比例由业主委员会、物业服务企业约定。
   业主委员会或者十名以上业主对公共收益收支情况有异议的,可以查询有关财务账簿,物业服企业应当予以配合。经占总人数百分之二十以上的业主同意,业主委员会应当委托第三方专业机构进行审计,审计结果应当公开,审计费用可以从公共收益中支出。
   未成立业主委员会或者物业管理委员会的,可以向社区居民委员会申请核查。
   第三十二条【物业服务收费】物业服务收费实行政府指导价和市场调节价。
   实行政府指导价的,由发展改革部门会同住房城乡建设部门制定基准价和浮动幅度,报本级人民政府批准后向社会公布。因物业服务成本变化,需要调整普通住宅前期物业公共服务费标准的,物业服务企业应当将真实、完整的物业服务成本向业主公开,并经专有部分面积占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主书面同意。物业服务企业应当在调整物业公共服务费标准之日起十日内向所在区县发展改革和市场监管部门备案。
   实行市场调节价的,应当遵循合理、公开以及费用与服务质量相适应的原则,由业主和物业服务企业按照国家、省物业服务收费有关规定在物业服务合同中约定。物业服务企业不得擅自调整约定的物业服务收费标准,不得强制要求业主预交物业服务费。
   市、区县人民政府应当建立保障性住房、老旧小区物业服务费补偿机制,制定并落实补贴政策。
   第三十三条【物业服务】物业服务企业应当按照物业服务合同约定履行物业管理义务,不得以业主拖欠物业服务费等为由,实施中断或者以限时限量等方式变相中断供水、供电、供气、供热、通信等损害业主合法权益的行为。
   第三十四条【业主交费】业主或者物业使用人应当按照物业服务合同的约定交纳物业服务费。
   业主或者物业使用人未按照约定交纳物业服务费的,业主委员会、物业服务企业可以通过书面催交等方式督促其限期交纳;拖欠物业服务费的,物业服务企业可以依法通过仲裁、诉讼予以处理。业主具有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的,由人民法院依照有关规定将其纳入失信被执行人名单。
   第三十五条【信用档案】市住房城乡建设部门应当建立物业服务企业、物业服务项目负责人信用信息管理系统,并向公众提供查询服务。
   街道办事处、镇人民政府应当适时向区县住房城乡建设部门推送物业服务企业信用信息、业主满意度测评结果以及物业管理监督检查等情况,作为物业服务企业、物业服务项目负责人信用评级、评价和惩戒的依据。
   物业服务企业有超标准收费、强制或者变相强制收费、低于服务等级提供服务等违反物业服务合同行为的,由住房城乡建设部门会同市场监管部门将其纳入失信企业名单并给予相应惩戒。
   第三十六条【安全防范】物业服务企业应当制定物业管理区域内安全防范应急预案。应急预案应当对自然灾害、事故灾难、公共卫生、社会安全等突发性公共安全事件的预防和处置提出具体措施。安全防范应急预案应当报区县住房城乡建设部门备案。
   物业管理区域内发生公共安全事件时,物业服务企业应当采取应急措施,并按照规定向公安、住房城乡建设、卫生健康、应急管理等部门报告。相关部门采取应急措施时,物业服务企业应当予以配合。
   第三十七条【自行管理方案】业主大会决定自行管理物业的,应当在街道办事处、镇人民政府指导下制定自行管理方案并组织实施。电梯、消防、人民防空、技术安全防范等涉及人身财产安全以及其他有特定要求的设施设备的维修和养护等事项应当纳入方案。
   第三十八条【安全责任】业主、物业使用人应当对其所有或者使用的窗户、阳台、太阳能热水器、空调外机、室外空调格栅、搁置物、悬挂物、电动(汽)车充电设施等可能影响公共安全的物品和设施检查、维护,并承担安全管理责任。
   物业服务企业对前款规定的物品和设施进行日常巡查发现的安全隐患,应当通知业主或者物业使用人及时排除。
   第三十九条【禁止行为】物业管理区域内禁止下列行为:
   (一)损坏房屋承重结构,将卫生间改在下层住户客厅、厨房、卧室、书房上方,下挖建筑物内底层地面,擅自改变门窗位置等违反房屋装饰装修规定的行为;
   (二)违法搭建建筑物和构筑物,破坏或者擅自改变房屋外观等违反规划规定的行为;
   (三)侵占或者损坏楼道、绿地、道路、场地和其他物业共用部位、共用设施设备等违反物业管理规定的行为;
   (四)擅自改变房屋住宅用途,用于餐饮、加工、娱乐、宾馆、培训、医疗保健等生产经营活动,擅自改变架空层、设备层等共用部位、共用设施设备规划用途等违反房屋管理规定的行为;
   (五)堆放易燃、易爆、剧毒、放射性物品,排放有毒、有害物质,制造超过规定标准的噪声等违反环境保护规定的行为;
   (六)随意倾倒垃圾、杂物、污水,露天焚烧杂物,露天烧烤等违反市容环境卫生规定的行为;
   (七)擅自在建筑物、构筑物上涂写、刻画、张贴、悬挂,在公共区域私拉电线电缆,乱停乱放车辆,乱堆放物品的行为;
   (八)违规乱设摊点,占道经营,擅自安装现制现售饮用水设备的行为;
   (九)占用消防通道,损坏或者擅自停用公共消防设施和器材等违反消防管理规定的行为;
   (十)擅自改变人防工程主体结构和平时使用功能,拆除、损坏人防工程设施设备等违反人民防空法律法规的行为;
   (十一)赌博、利用迷信活动危害社会,组织、介绍卖淫,高空抛物,在公共通道、楼梯间、门厅等区域违规停放电动车、违规充电,违规出租房屋,谩骂、侮辱、殴打物业服务工作人员等违反治安管理规定和危害公共安全的行为;
   (十二)饲养犬只或者其他动物干扰他人正常生活,以及携犬出户不系犬绳、不及时清除犬只粪便等不文明行为;
   (十三)法律、法规和管理规约禁止的其他行为。
   物业服务企业、业主委员会发现有前款规定行为的,应当予以劝阻、制止;劝阻、制止无效的,应当报告有关部门或者街道办事处、镇人民政府。
   第四十条【垃圾处置】区县人民政府生活垃圾分类管理部门应当在物业管理区域内配置标准统一的生活垃圾分类设施。物业服务企业应当引导业主和物业使用人对生活垃圾进行分类投放。
   第四十一条【维修资金交存】住宅和非住宅房屋的业主,应当按照规定交存物业专项维修资金,但一个业主所有且与其他房屋不具有共用部位、共用设施设备的除外。
   业主在办理房屋交付手续前,应当一次性足额交存首期物业专项维修资金。未按照规定交存的,建设单位不得向业主交付房屋。
   房屋交付时,尚未售出的房屋由建设单位交存首期物业专项维修资金;建设单位不履行交存义务的,住房城乡建设部门可以从监管的预售资金中划转。由建设单位交存的首期物业专项维修资金,购房人应当在办理房屋交付手续时向建设单位支付。
   第四十二条【维修资金续交】业主分户账面物业专项维修资金余额不足首期交存额百分之三十的,应当续交。
   成立业主大会的,续交方案、标准由业主大会决定,由业主委员会组织续交。未成立业主大会的,续交方案和续交标准由社区居民委员会拟定,经专有部分占建筑物总面积三分之二以上且占总人数三分之二以上的相关业主表决通过,由社区居民委员会组织续交,并向相关业主发出书面续交通知。
   业主应当自收到续交通知之日起三十日内,将续交资金存入物业专项维修资金专户。
   既有住宅未交存物业专项维修资金的,应当补交。补交的组织实施,参照本条第二款、第三款规定执行。
   第四十三条【督促续交】业主不续交、补交物业专项维修资金的,业主委员会或者社区居民委员会可以通过书面催交、在物业管理区域显著位置公示等形式,督促其限期交纳。逾期未交存的,业主委员会、社区居民委员会或者利害关系人可以依法提起诉讼。
   第四十四条【维修资金账户管理】住房城乡建设部门应当通过招标方式确定三至五家专户银行,设立物业专项维修资金专户。
   物业专项维修资金增值收益应当每年定期分配到业主个人账户,并以物业管理区域为单位进行公示。
   业主转让房屋,其物业专项维修资金一并转移。房屋灭失的,业主应当持相关证明到区县住房城乡建设部门办理物业专项维修资金余额退还手续。
   物业专项维修资金的管理,应当依法接受审计部门的审计监督。
   第四十五条【使用范围】物业专项维修资金应当专项用于房屋共用部位、共用设施设备保修期满后的维修、更新和改造,其使用应当接受业主、业主委员会或者社区居民委员会的监督。
   业主分户账面物业专项维修资金余额低于首期交存额百分之三十的,只能在应急情形下使用。
   第四十六条【使用流程】申请使用物业专项维修资金,应当按照下列流程办理:
   (一)申请人提出使用方案。方案包括维修、更新、改造项目,费用预算,列支范围,施工单位和实施方式等;
   (二)申请人对使用方案进行公示,公示期不得少于五日。公示结束后,经维修资金列支范围内专有部分占建筑物总面积三分之二以上且占总人数三分之二以上的相关业主表决通过后,按照方案组织实施;
   (三)申请人向区县住房城乡建设部门申请列支物业专项维修资金,应当提交使用申请表、使用方案、公示证明、表决结果、工程造价结算报告和验收报告等材料。工程造价结算资金两万元以上的,还应当提交第三方审计机构出具的审计报告;
   (四)区县住房城乡建设部门应当自收到申请人提报的有关材料之日起三个工作日内审核并出具拨付维修资金的公示材料。公示材料由申请人在物业管理区域内显著位置公示,公示期限不得少于五日。公示期满,业主无异议的,住房城乡建设部门应当在三日内拨付。
   工程预算资金五万元以上的,应当通过招标方式确定施工单位。工程预算资金十万元以上的,经申请可以预拨不超过预算资金百分之五十的物业专项维修资金。
   本条所称申请人是指物业服务企业,业主委员会、相关业主或者社区居民委员会也可以作为申请人。
   第四十七条【应急情形】物业管理区域内有下列情形之一的,可以启动物业专项维修资金应急使用程序:
   (一)屋面、外墙防水严重损坏的;
   (二)电梯故障需要立即维修的;
   (三)消防设施故障需要立即维修的;
   (四)建筑外立面装饰和公共构件严重松动、脱落的;
   (五)玻璃幕墙炸裂的;
   (六)排水管道爆裂的;
   (七)地下车库雨水倒灌的;
   (八)其他可能危及房屋安全和造成人身安全事故的情形。
   物业专项维修资金的应急使用,事前不用表决,事后进行公示。
   第四十八条【应急维修】出现应急维修情形时,物业服务企业或者相关业主应当立即报告业主委员会,未成立业主委员会的报告社区居民委员会,经共同现场查验确认后立即组织维修。
   第四十九条【应急维修资金申请】应急维修项目竣工验收后,物业专项维修资金申请人应当将下列材料在物业管理区域显著位置进行公示,公示期限不得少于五日:
   (一)维修、更新、改造方案;
   (二)工程造价结算报告;
   (三)工程验收合格证明;
   (四)涉及业主户数和清册、分摊方案;
   (五)区县住房城乡建设部门要求公示的其他材料。
   公示期满后,物业专项维修资金申请人应当持公示材料向区县住房城乡建设部门备案、申请列支物业专项维修资金。
   第五十条【建筑物外立面整洁】物业管理区域内建筑物外立面的清洗、粉刷费用,需要由相关业主承担的,经专有部分占建筑物总面积三分之二以上且占总人数三分之二以上的业主表决同意,可以从物业专项维修资金中列支。
   第五十一条【物业服务企业责任一】违反本条例第十八条规定,物业服务企业未将前期物业服务合同报发展改革部门、市场监管部门和住房城乡建设部门备案的,由区县相关部门责令限期改正;逾期不改正的,处五千元以上一万元以下的罚款。
   第五十二条【建设单位和物业服务企业责任】违反本条例第十九条第一款规定,建设单位未与物业服务企业进行物业承接查验,移交物业服务用房等配套设施及相关资料,并签订物业承接查验协议的,由区县住房城乡建设部门责令限期改正;逾期不改正的,对建设单位处五万元以上二十万元以下的罚款。违反第三款规定,物业服务企业未将承接查验情况向住房城乡建设部门备案的,由区县住房城乡建设部门责令限期改正;逾期不改正的,处三千元以上一万元以下的罚款。
   第五十三条【物业服务企业责任二】违反本条例第二十条规定,物业服务企业未将公告事项在物业管理区域公告的,由区县住房城乡建设部门责令限期改正;逾期不改正的,处三千元以上一万元以下的罚款。
   第五十四条【物业服务企业责任三】违反本条例第三十条规定,物业服务企业未公示物业服务相关信息的,由区县住房城乡建设部门责令限期改正;逾期不改正的,处三千元以上一万元以下的罚款。
   第五十五条【物业服务企业责任四】违反本条例第三十三条规定,物业服务企业擅自实施中断或者以限时限量等方式变相中断业主的供水、供电、供气、供热、通信等损害业主合法权益行为的,由区县住房城乡建设部门责令限期改正;逾期不改正的,处三千元以上三万元以下的罚款。
   第五十六条【物业服务企业责任五】违反本条例第三十六条规定,物业服务企业未将安全防范应急预案报区县住房城乡建设部门备案的,由住房城乡建设部门责令限期改正;逾期不改正的,处三千元以上一万元以下的罚款。
   第五十七条【业主责任】违反本条例第三十九条规定,由公安、住房城乡建设、市场监管、人防、城市管理等部门和消防救援机构结合各自职责,依据有关法律、法规予以处罚。
   第五十八条【集中行使处罚权】对违反本条例的行为,相应的行政处罚已经按照综合执法的有关规定集中行使的,由集中行使行政处罚权的部门依法实施处罚。
   第五十九条【部门责任】行政机关及其有关工作人员玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的,依法给予处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任。
   第六十条【实施日期】本条例自年月日起施行。
  

 

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