为充分了解我区住房建设情况，肯定成绩，分析存在的问题，推动全区经济持续快速发展，区人大常委会按照年初制定的计划，集中三个月，联合区统计局、住建局、房产局及市相关部门，对全区住房建设情况进行了专题调研，采取查阅有关资料、发放调查问卷、召开座谈会等方式，深入了解社情民意，广泛征求意见建议，力求对全区住房建设情况做出客观评价，为我区住房经济稳步健康发展提供参考。现将有关情况报告如下：

    一、全区住房建设基本情况

   （一）住房建设规模。我区商品房建设始于上世纪80年代中后期。随着城市化加速推进，房地产业进入了快速发展时期，“十五”期间商品住房建设进入高潮。近年来，新区开发和旧城改造并举，各档次的楼盘拔地而起，建成了一批环境优美、综合条件好的住宅小区。小区的建设也从过去量的增长向质的提高转变。去年以来，虽然受到国家一系列楼市宏观调控政策的影响，但全区房地产业仍然保持了较快的发展势头。2010年上半年，中心城区房地产开发市场完成投资22.8亿元，同比增长56.92%；商品房施工面积588.28万平方米，同比增长0.92%；商品房新开工面积174.67万平方米，同比增长111.39%；商品房竣工面积58.15万平方米，同比下降47.79%。

   （二）住房销售情况。上半年,中心城区完成投资、新开工面积、预售面积三项主要指标分别占到全市总量的41.00%、52.56%、60.00%，占据市场主导地位。新建商品房现售面积15.94万平方米，同比增长15.42%；商品住房预售面积94.93万平方米，同比增长108.34%。从单户面积看，60-90平方米住房销售1809套，90-120平方米住房销售2384套, 120-144平方米住房销售1943套, 144平方米以上住房销售1712套。商品房预售平均户型面积为114平方米，比去年预售平均户型面积增加15平方米，由此可见，改善型住房需求增大。

   （三）住房空置情况。近几年，房地产企业加强了对淄博房地产市场的调查研究，对市民住房需求情况有了更深入的了解，对楼盘品质及户型定位更趋理性，住房空置情况有了明显减少。今年上半年，中心城区竣工住房空置面积15万平方米，其中建筑面积144平方米以上大户型住房空置面积达8万平方米。从商品房空置情况来看，大户型住宅空置面积占的比例较大，例如东方之珠（联通路）、鲁信花园（人民路）、海泉帝景（柳泉路）等楼盘。这些楼盘的共同特点是，都是由外地进淄企业开发建设的，对淄博房地产市场了解不透、定位不准，盲目追求大户型，导致房子建好后难以销售。

    (四)保障性住房建设情况。一是经济适用住房建设情况。我区严格执行经济适用住房建设政策，严把销售审查关，确保中低收入住房困难家庭购买到质优价廉的经济适用住房，改善了他们的居住条件。张店金乔北区经济适用住房，2007年开工建设8栋360套，建筑面积3.14万平方米，总投资约3184万元，现已销售完毕。淄博市房屋建设综合开发公司的阳光馨城三期工程建设6栋360套，建筑面积2.7万平方米，完成投资3790万元，已竣工。恒润园和山铝经济适用住房约5.86万平方米，614套，2010年10月竣工。位于南定镇白家村的安康家园经济适用住房一期10万平方米，于2010年10月16日开工建设。二是廉租住房及货币补贴情况。2009年在洪沟棚户片区共计建设廉租住房414套，其中市政府投资3020万元建设廉租住房314套，建筑面积18249平方米；区政府投资1100万元，由市房管局代建100套廉租住房，建筑面积5000平方米。该工程已进入交工验收阶段，预计年底前可入住。2010年廉租住房计划建设96套，4800平方米，由地方政府投资1000万元，已开工建设。今后每年计划建设廉租住房70余套，逐渐将廉租住房货币补贴转化为实物配租。2010年新增承租住房并符合补贴发放条件的廉租户189户，现有1893户符合廉租住房货币补贴条件的家庭可享受到政府的租房补贴，年发放金额650万元。三是直管公房情况。我区目前直管公房面积约12万平方米，2000余公房租赁户，由区房管局直管公房管理所管理，负责公房管理、维修、养护等工作，保证房屋的正常使用。直管公房的租金每平方米每月2元至4元之间。

   （五）小产权房建设情况。小产权房是一些村集体组织或者开发商打着新农村建设等名义出售的、建筑在集体土地上的房屋，或是由农民自行组织建造的“商品房”。目前通常所谓的“小产权房”，也称“乡产权房”，是指由乡镇政府而不是国家颁发产权证的房产。与省内其他地区一样，我区城乡也存在建设小产权房情况。小产权房转让或销售的对象是有限制的，只能在集体成员内部转让、置换，城镇居民购买小产权房是不合法的，中央已明确禁止再建小产权房。据不完全统计，我区小产权房约占住房建设规模的15%左右。

   （六）房地产开发企业资质情况。截止去年底，在张店辖区注册的房地产开发企业共112家，其中区属30家、市属及外来投资企业82家。其资质情况为：一级开发资质3家，市属为中房集团、山东创业，区属为鲁中房产；二级开发资质6家，市属为山东金鼎智达集团有限公司、淄博民泰房地产开发有限公司、山东恒生置业、山东宏程建设有限公司、淄博华川置业有限公司，区属为淄博鑫盛房地产开发有限公司、淄博中大房地产开发有限；三级开发资质25家（区属3家）；四级开发资质43家（区属17家）；暂定开发资质35家（区属7家）。

    二、对我区住房建设的总体估价

    近年来，我区抢抓机遇，强化措施，科学编制中心城区建设规划，加大投入集中力量办实事、办好事，全区住房重点项目、重点工程建设稳步推进，住房质量品味档次不断提升，花园式居民小区建设取得明显效果，居民居住条件环境明显改善，为着力打造绿色宜居中心城区做出了重大贡献。

   （一）住房市场运行总体比较健康。上半年，反映房地产开发市场运行主要指标的完成投资、新开工面积及预售面积同比增幅较大，与此相反，竣工商品房空置面积大幅减少。总体来看，我区作为房地产三线城市，房地产投资过热、价格虚高、投资性和投机性购房过多等问题不突出，房地产市场总体处于快速、健康运行态势。

   （二）住房价格同比增长较快。上半年，中心城区商品住宅预售均价3646元/平方米，同比增长22.68%；综合评价品质较高的楼盘均价大多在4000元/平方米以上，部分项目开盘价达到5000元/平方米以上，为近年来最高增幅。7至10月份中心城区房价开始较大幅度上涨，据市房产局房地产管理中心提供的数据，9月份中心城区的住房均价达到4058元/平方米，同比增长40%。

   （三）宏观调控政策影响初步显现。去年底中央经济工作会议之后，国家陆续出台了一系列针对房地产市场调控的政策措施，总体基调是继续鼓励自住和改善性需求，抑制投资和投机性需求。今年4月中旬，国务院发出坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知，其中实行更为严格的差别化住房信贷政策对市场影响最为明显。房贷首付比例的提高，对消费者的购买能力提出更高要求，对消费者心理也造成一定影响。新政出台后，大部分在售楼盘来访量出现大幅下降，消费者观望情绪明显增加。部分选择5、6月份开盘的项目，虽然在较强刚性需求支撑下，取得不错的销售业绩，但实际签约量明显低于之前的市场预期。

    三、我区住房建设存在的主要问题

   （一）政府部门对房价监管难度大。住房价格主要由土地出让价、建筑安装费用、附属工程费、人工费用、上缴税金、配套费、公共维修基金和企业利润构成。住房销售价格实行市场调节，由开发商自主确定，政府很难掌握其真实的成本构成。大多数开发商有意无意将商品房成本核算神秘化、模糊化，借口分期开发，公共费用分摊困难，准确核算难度大，使当期开发销售的商品房没有一个精确的价格成本标准。对于房地产开发商来说，通常是将一部分住宅的价格尽可能标得高一些，以此来推动住宅价格上涨。提高空置率恰恰是房地产开发商增加利润的一个手段。只要房地产商有控制房源的能力，就能轻而易举地控制房价，哪怕利率和土地价格提得再高，也很容易把这些负担转嫁给购房者。

   （二）调控政策影响明显。房地产业作为国民经济的重要支柱产业，既是高投资行业，也是高风险行业，随时面临政策调整和市场变化的压力。受国家宏观调控政策和国际金融危机共同影响，2008年下半年至2009年上半年，全区房地产开发投资、新开工面积和商品房销售面积远低于同期水平，造成2009年住房市场有效供给明显不足。而受保增长、扩内需政策的直接拉动，2009年下半年至今年上半年，全区房地产开发投资、新开工面积和商品房销售面积又大大高于往年同期水平。这种“过山车”式的大起大落，对于保持全区国民经济稳定增长和房地产市场的健康发展都是非常不利的。

   （三）住宅产业新技术推广应用依然缓慢。近年来，我区开发的商品住宅建设品质逐年提高。但住宅产业整体还处于粗放型发展阶段，工业化水平低、成套技术集成度低和住宅综合质量低的特点突出，新型墙体结构、地源热泵、太阳能与建筑一体化、住宅全装修等推行依然缓慢，上半年全区没有新申请A级住宅性能认定或康居示范项目。主要原因：一是政府部门对成熟产业新技术强制推广和宣传的力度不够；二是企业主动应用新技术的积极性不高，受开发理念和追求更高利润因素的制约，企业主要从控制开发建设成本角度考虑不采用新技术；三是消费者对住宅产业新技术认识不足，项目采用的新技术不能形成销售卖点，增值效益难以实现。

   （四）开发项目竣工综合验收备案率偏低。我区从2007年10月开始实行房地产开发项目竣工综合验收备案制度。但截止目前，验收备案率明显偏低，也造成住房经常出现质量问题。主要原因：一是开发主管部门缺乏强有力的制约手段和处罚措施；二是企业对备案工作不够重视，一般取得单体竣工备案手续后就交房入住；三是部分企业在开发建设环节擅自调整规划而形成既定事实，难以进行综合验收备案。

   （五）保障性住房建设规模小。中低收入家庭寄希望于政府提供经济适用住房等保障性住房来解决住房问题。近年来，我区认真落实上级政策，加大资金投入力度，按计划完成了保障性住房的建设任务。但由于数量少、覆盖面小，仍然存在保障性住房一房难求的问题。同时，经济适用住房和直管公房申请购买把关不严，有的居民不符合条件，却能够买到经济适用住房；有的居民将自己租住的直管公房出租，从中谋取私利等。

   （六）综合配套不平衡。应由开发商承担的中小学、幼儿园、医疗卫生服务、商业网点和居委会用房配套不到位，绿地、休闲健身设施等配套不齐全，物业管理服务不规范，停车位归属争议大等问题，是群众反映比较强烈的问题。公共资源配置不平衡，造成张店城区房价呈现出东、南低，西、北高的态势。由于东南部是老工矿、重工业区，城市综合配套设施不全，而且陈旧老化，环境污染较重；而西部是淄博市新区，北部是淄博市开发区，都是中心城区重点发展的方向，随着政府机关、学校、商业网点等逐渐向西、北方向迁移，城市配套设施已趋向完善，房价明显高于东南部。

    四、推进住房建设健康快速发展的建议

    住房问题关系国计民生，既是经济问题，更是影响社会稳定的重要民生问题。保持房地产市场健康稳定和较快发展，对于促进全区经济社会事业持续快速发展、增加财政收入、拓宽就业渠道、改善居住环境等都具有十分重要的意义。

   （一）认真贯彻执行国家调控政策。全区商品房消费以自住和改善性需求为主，投资行为和投机行为不明显。鉴于房地产市场区域性较强的特点，建议在全面掌握、认真贯彻国家调控政策精神实质的前提下，紧密结合我区房地产市场发展实际，因地制宜，通过增加市场供应、稳定市场预期、加强市场监管、加大保障性住房建设、规范企业开发经营行为等综合措施，逐步解决市场运行中存在的突出问题，切实保障居民的合理住房消费。

   （二）实施有计划的科学供地。积极协调上级有关部门，科学拟定城市住房供地计划，确保住房用地供应。切实将供地计划落实到具体地块，合理安排供地时序，保证供地的节奏科学有效。严格按照计划确定的住房结构供地。对保障性住房、棚户区改造和中小套型普通商品住房，要严格按照城市规划、住房城乡建设、房管等部门确定的住房销售价位、套数、套型面积、保障性住房配建比例以及违约处罚条款拟订出让、划拨等土地处置方案，明确土地供应的前置条件，确保中小套型住房供应结构比例严格按照有关规定落实到位，保证我区住房供地结构的科学合理。

   （三）进一步加大对房地产行业依法监管力度。一是对全区房地产用地进行专项检查，重点查处房地产用地未经批准擅自改变用途，违反法律法规闲置土地、囤地炒地等行为。二是进一步加强住房建设项目全程跟踪管理，对出借资质、擅自变更规划、手续不全违法开工建设、服务质量问题等行为，加大曝光和处罚力度，维护消费者合法权益。三是加强商品房预售监管。未取得预售许可的商品住房项目，开发企业不得以认购、预订、排号、发放VIP卡等方式向买受人收取或变相收取定金、预定款等性质的费用；取得预售许可的商品住房项目，开发企业要在10日内一次性公开全部准售房源及每套房屋价格，明码标价对外销售。四是严格执行竣工综合验收备案制度。建议对近两年已竣工交付使用的开发项目进行专项检查，督促未备案企业限期整改。同时，加大约束力度，开发项目未经竣工综合验收备案的，配套预存款不予全额解控；房屋登记部门在进行房屋登记时不予受理；开发企业在延续、核定、晋升资质等级时，开发经营业绩不予认定。五是严格落实各项配套设施建设。政府要严格审查中小学、幼儿园、医疗卫生服务和居委会用房等综合配套，合理配置公共资源，实现居民就近入学、就近看病，有效提高群众满意度。

   （四）进一步加快产业结构升级。从传统的生产方式转变为发展节能省地环保型开发项目，是一项长期、艰巨的任务。实行“房地产开发项目建设条件意见书”制度是提升项目品质的最有效手段。该制度是以合同约定的形式，规范、约束房地产开发行为。在房地产建设用地出让、划拨前，由房地产开发主管部门会同有关部门对项目的用地方式、规划设计、开发建设单位资质等级、开发期限、基础设施和配套公用设施的建设、拆迁补偿安置、住宅性能认定要求等提出的书面建设条件意见，是房地产开发项目开发建设和竣工验收的依据。此项制度可从源头上规范企业开发经营行为、加快产业结构升级、实现行业可持续发展。省住房和城乡建设厅“2010年山东省住房和城乡建设事业年度计划”中，明确要求今年要在全省全面推行此项制度。

   （五）充分发挥舆论正面引导作用。当前，房地产市场运行情况是社会各界和新闻媒体关注的焦点，尤其对商品房销售和价格变动信息更为关注。应充分发挥新闻媒体的正面导向作用，及时披露市场运行信息，客观剖析市场真实状况，正确预测行业发展趋势，帮助公众正确认识和客观评价我市房地产市场情况；帮助房地产企业主动、适时、逐步加大与公众交流沟通的广度和深度，让房地产企业以积极、真诚的态度，对房地产的运作情况进行必要的公开，提高透明度，还公众知情权，努力打造阳光行业。积极引导购房者树立梯度消费的观念，根据自身的实际需求和经济状况在面积、区域、价位上作出合理选择，不要盲目追涨或观望。房地产企业要认真领会调控政策，积极抓住发展机遇，努力提升企业自身素质，切实提高项目品质，以更好的产品、合理的定价来应对市场的变化。

   （六）扩大保障性住房建设。保障性住房建设对于加快解决群众住房困难，稳定居民住房消费预期，调整住房供应结构，促进房地产市场平稳健康发展起着重要的促进作用。今年以来，国家进一步加大保障性住房建设力度，取得积极进展。我区应抢抓保障性安居工程建设机遇，通过政府主导、市场化运作的方式，加大投入力度，积极争取上级财政补贴和优惠政策，加快建设进度，扩大建设规模，进一步推动改善民生、转变发展方式、调整经济结构、稳定住房价格，让更多中低收入家庭买得起房，从而促进民众的住房条件改善。